Zaujal mne příspěvek na serveru sousede.cz : „Co dělat, když si předseda dělá co chce?“. To bývá samozřejmě problém téměř vždy. Jak je tomu ale v případě příkladu z tohoto článku a jak je to s radami, které Vám dává? Následující informace vychází z více debat s vlastníky nad stejnými nářky:
Tvrzení A: předseda nesvolává shromáždění. Přitom v úvodu je uvedeno, že všechna rozhodnutí si nechal schválit per-rollam. A autor článku nijak neokomentoval, že v rámci „LexCovid“ bylo možné letos „pořádat shromáždění i tímto způsobem“. Sice radí 1/4 vlastníků tento způsob použít, ale předseda asi takové právo nemá !
Doplnění pro většinu případů (nikoliv 100%, záleží na stanovách) :
- vlastníci s více než 25% podílu mají právo požádat statutární orgán (výbor, předseda SVJ) o svolání shromáždění s požadovaným programem
- pokud ve lhůtě (většinou měsíc) stat. orgán nereaguje, mohou shromáždění svolat sami (tedy nikoliv kdykoliv)
- podstatné je ale to, že pokud předseda využívá per-rollam formu a vlastníci jeho názory odsouhlasili, tak je celý úvod článku jen o tom, že si stěžuje přehlasovaná menšina. Proto zde chybí zásadní závěr: pokud se Vám kroky výboru/předsedy nelíbí – v první řadě musíte přesvědčit většinu, aby hlasovala s Vámi ! Toto je demokracie – rozhoduje většina a ne ukřivděná menšina.
- pravdivé bylo tvrzení o tom, že povinnost svolat aspoň 1x ročně opravdu existuje
Tvrzení B: přístup k dokladům je právem a lze ho vymáhat – zcela pravdivý závěr
Doplnění: pokud přes prokazatelnou žádost (ideálně písemně, doporučeným dopisem – nebo jinak dle stanov, někdo v nich má e-mail) nedostanete přístup k dokumentům, obraťte se na soud ! V ideálním případě se nechte zastupovat právníkem.
- Problém je v tom, že tento krok většina vlastníků neudělá a raději napíše do televize či na nějaký internetový web. Ano, bude to stát peníze! Ano, bude to stát čas. Ale jinak to prostě nejde!
- Pokud uspějete (máte důkazy! nikoliv jen svůj špatný pocit), uhradí Vám poražená strana náklady se soudem. Uhradí je tedy ve výsledku Vaše SVJ.
- Následně jako vlastník a člen SVJ požadujte náhradu těchto nákladů na členech výboru/předsedovi, protože jsou viníky této škody.
- Protože zřejmě budou dělat „mrtvé brouky“, pošlete jim po čase předžalobní výzvu a následně je opět zažalujete u soudu, tentokrát jako fyzické osoby. Třeba si po prohraném prvním soudu další pokus rozmyslí.
Tvrzení C: když se Vám kroky výboru/předsedy nelíbí – odvolejte ho! Správně! Ale jak?
- v každém případě si pozorně přečtěte vlastní stanovy. V článku zmíněný postup je častý, ale zdaleka ne jediný, se kterým jsme se setkali co se týče počtu nutných účastníků a hlasovacích pravidel – rozhodují pravidla ve stanovách.
- v první řadě musíte dosáhnout svolání shromáždění s bodem: odvolání a volba výboru/předsedy společenství. Zde zopakujte postup z A) – požadavek na statutární orgán, následně svolání ze strany více než 25% podílů.
- na vlastním shromáždění pak získáte pro svůj návrh potřebnou většinu, která odsouhlasí odvolání i volbu nového orgánu. Pohlídáte si vytvoření zápisu a veškeré dokumentace (prezence, …) a následné zapsání změny do rejstříku.
- Když půjde vše dobře, bude to celé trvat 3 měsíce, ale ani z 6 měsíční anabáze bych nebyl překvapen.
Tvrzení D: člen statutárního orgánu musí vykonávat funkci s péčí řádného hospodáře. Pokud tomu tak není, žalujte ho!
Zcela správně. Buďte ale připraveni na to, že důkazní povinnost bude částečně na Vás. Znovu tedy nestačí „váš pocit“. A dokazovat poškození SVJ či vás jako vlastníka, přesvědčit soud o nedbalosti či neznalosti výboru nebude maličkost. Bez právníka a důkladné přípravy se neobejdete. Výhodou je, že v tomto případě nepotřebujete na svou stranu nejdříve získat většinu podílů vlastníků. Do sporu se můžete pustit sami – i když platí, že ve více lidech se to lépe táhne 🙂
Vím, že jsou výše zmíněné kroky složité, trvají často příliš dlouho. Myslete ale na to, že jde o Váš majetek v (multi)milionové hodnotě. Kolik času vydáte na péči o „drobnosti“ typu automobil či jiného vybavení? V případě bytu půjde vždy o mnohanásobně vyšší cenu. Pokud si na právní spory netroufáte sami, najměte si advokáta. Jsou drazí, ale Vaše investice bude jen zlomkem toho oč hrajete.
Nebuďte pasivní, jde o Vaše peníze !
PS: je určitě možné, že budete mít jiný názor. Avizuji, že nejsem právník – jen někdo s víceletou praxí, kdo má za sebou mnoho debat na toto téma. Přestože zde neprovozujeme diskusní forum, napište mi – e-mail či na facebook.